|
Рефераты |
Рынок, его структура и механизм функционирования - (диплом)p>Государственные органы играют большую роль в экономической жизни. Государство влияет на рынок:Разрабатывая законы, нормы и правила. Покупая и продавая товары и услуги. Осуществляя трансфертные платежи. Облагая налогами. Предпринимая попытки стабилизировать экономику. Воздействуя на распределение ресурсов. 1. Государственные органы власти определяют правовую основу, в соответствии с которой устанавливаются основные нормы (правила) владения собственностью и функционирования рынков. Если правовая основа не допускает частной собственности на предприятия, то экономика — социалистическая; если предприятия находятся в собственности отдельных лиц и действуют ради частной прибыли, то экономика — капиталистическая. Даже в наиболее “чистых” капиталистических экономиках существуют ограничения на права собственности. Например, как верно то, что не каждый может владеть пистолетом, так верно и то, что люди не являются полностью свободными в использовании своей собственности в соответствии со своими желаниями; так, строительство фабрики на территории жилых массивов является, как правило, незаконным актом. Вдобавок к этому государственные органы всех уровней регулируют экономическое поведение, устанавливая подробные правила (нормы) деятельности предприятий. Регулирующие правила простираются от зональных требований, ограничивающих использование земли и размещение предприятий, а также правил соблюдения техники безопасности и охраны здоровья на предприятиях и строительных правил до попыток полного запрещения некоторых видов экономической деятельности, таких, как продажа героина. Некоторые правила относятся ко всем предприятиям; в их число входят законы против мошенничества и расовой дискриминации при найме на работу, а также антитрестовские законы, которые (кроме всего прочего) запрещают соглашения между конкурентами об установлении фиксированных цен. Некоторые правила касаются только определенных отраслей, как, например, требования к парикмахерам и врачам иметь соответствующую подготовку, и законы, запрещающие конкуренцию с местной электрической компанией. 2. Государственные структуры покупают и производят много товаров и услуг, таких, как оборона, образование, парки и дороги, которыми они обеспечивают фирмы и домашние хозяйства. Большая часть этих блат, например оборона и образование, предоставляется пользователям без непосредственной их оплаты. Некоторые, как, например, поездки на местных автобусных маршрутах, пользование автотрассами и государственные издания, оплачиваются непосредственно пользователями. Государственным структурам, как и частным фирмам, приходится решать, что покупать и что производить самим. Например, обычно государственные органы приобретают компьютеры, но сами производят программы, необходимые для рабо ты на компьютерах. Для этого они должны выступать как покупатели на рынках программных продуктов. Государственные структуры также производят и продают товары и услуги. Во многих странах находятся в собственности государства телефонные компании, системы снабжения электроэнергией. В некоторых штатах США только государственные магазины (находящиеся в собственности правительства штата) могут продавать алкогольные напитки. В ряде зарубежных стран государство является монопольным продавцом табачных изделий. 3. Органы государственного управления производят трансфертные платежи, такие, как выплаты пособий по социальному обеспечению и безработице отдельным гражданам. Трансфертные платежи представляют собой выплаты, в ответ на которые не предполагается предоставление в текущем периоде какой-либо непосредственной экономической услуги. Оклад пожарного не является трансфертным платежом; чек социального страхования — это трансфертный платеж, так же как и пособия по социальному обеспечению и безработице. Государственные расходы равны сумме государственных покупок товаров и услуг и выплат трансфертов. 4. Государственные органы власти оплачивают приобретаемые ими товары и производимые трансфертные платежи главным образом за счет налогообложения. (Остальное финансируется за счет займов. Свыше 60% всех государственных доходов в Соединенных Штатах собирается федеральным правительством и только примерно 40% — правительствами штатов и местными органами власти. Однако федеральное правительство передает крупные суммы правительствам штатов и местным органам власти, оставляя себе только 54% общей суммы поступлений. Наибольшая часть суммарных и федеральных налоговых поступлений обеспечивается за счет личных подоходных налогов; вслед за этим идут отчисления в фонд социального обеспечения. Местные правительства и правительства штатов опираются в большой мере на общие налоги на продажи (зачастую с исключением некоторых категорий товаров типа еды и одежды) и налоги на доход от собственности. В целом общая сумма налогов составляет около 30% ВНП; это означает, что государство в лице федерального правительства, правительств штатов и местных органов власти изымает почти треть совокупного дохода (ВНП) в виде налогов. Экономический цикл (цикл деловой активности) складывается из колебаний общего объема производства или ВНП, сопровождаемых колебаниями в уровне безработицы и темпах инфляции. Осуществляя контроль за налогами и государственными расходами и реализуя свои компетенции в деле контроля за количеством денег в экономике, государственные структуры часто пытаются внести коррективы в колебания экономического цикла, федеральное правительство может сокращать налоги в период спада деловой активности в надежде на то, что люди увеличат расходы и, таким образом, ВНП возрастет. Совет Федеральной резервной системы (Fed), контролирующий количество денег, может увеличивать их количество более быстрыми темпами во время спада, с тем, чтобы помочь вывести экономику из этого состояния. При высокой инфляции Fed может уменьшить темп роста денежной массы с целью уменьшения инфляции. С помощью этих рычагов макроэкономической политики государство пытается стабилизировать экономику, максимально приближая ее к состоянию полной занятости с низким уровнем инфляции. 6. С помощью расходов и налогов государство, конечно же, играет ведущую роль в распределении ресурсов в экономике. В терминах “что”, “как” и “для кого” государство выбирает многое из того, что производится, — от расходов на оборону и образование до поддержки различных видов искусств. Оно воздействует на то, как производятся блага, посредством регулирования и правовой системы. Оно воздействует на то, для кого производятся блага, через налоги и трансферты, посредством которых изымается доход у одних и передается другим. Помимо этих прямых воздействий, государство также оказывает косвенное воздействие на распределение ресурсов через налоги (и субсидии, которые прямо противоположны налогам), на цены и уровень производства на отдельных рынках. Когда правительство облагает некий товар, например сигареты, налогом, то это в целом уменьшает объем производства данного товара; когда оно вводит субсидии на товар, например на молоко, то это в целом увеличивает объем производства данного товара. На рис. 7 изображены рынок сигарет и влияние на него 30-центового акцизного налога с пачки. Акцизным налогом облагаются отдельные товары или услуги, например табачные изделия, алкогольные напитки или дальние телефонные разговоры. Цена, которую платят покупатели, откладывается по вертикальной оси. Кривая спроса на сигареты D показывает объем спроса при каждом значении цены, которую платят покупатели. S — это кривая предложения до введения каких-либо налогов. Эта кривая показывает объем предложения при каждом значении цены, которую получают продавцы, Теперь предположим, что правительство вводит 30-центовый налог на сигареты. Покупатели теперь будут платить за пачку на 30 центов больше, чем получают поставщики, с учетом разницы, идущей государству. Например, если покупатели платят 1 долл. , то продавцы получают только 0, 7 долл. ; оставшиеся 30 центов идут государству. Кривая спроса показывает количество, которое покупатели хотят приобрести при каждой цене, которую они платят. Налог не изменяет количество, которое покупатели желают приобрести при любой данной цене, и это, следовательно, не сдвигает кривую D. Но S сдвигается. Продавцы желают продать то же количество, что и прежде, при каждой цене, которую они получают. Но теперь они получают меньше, чем платят покупатели; разница представляет собой налог. Кривая предложения S на рис. 7 сдвигается вверх в положение S' на величину, в точности равную размеру налога. Таким образом, при каждом объеме выпуска фирмы получают после уплаты налогов точно ту же сумму, что и на кривой S, при том же объеме выпуска. Это гарантирует то, что при любом объеме предложения остающаяся у продавцов сумма после уплаты налога является в точности такой, что и на кривой S, которая показывает объем предложения при каждом значении цены, полученной продавцами. Размер налога равен расстоянию между кривыми S и S'. До сих пор мы задавались вопросом, как налог сдвигает кривые спроса и предложения. Он совсем не сдвигает кривую спроса. Он сдвигает кривую предложения вверх на величину налога — от S к S'. В результате сдвига кривой предложения рыночное равновесие изменится. Налог сдвигает точку равновесия из точки Е к точке Е' на рис. 7. В новой точке равновесия Е' покупатели платят цену Р1 за каждую пачку — большую, чем первоначальная цена Р0. Продавцы получают Р2 за каждую пачку сигарет — меньше, чем раньше. Разницу забирает государство. Реализован объем Q1 — меньший, чем предыдущий реализованный объем Q0. Создавая разницу между ценой, заплаченной покупателями, и ценой, полученной продавцами, налог сокращает и производство, и потребление. Заметьте, что налог ухудшает положение и покупателей, и продавцов, по крайней мере в экономических терминах. Покупатели платят более высокую цену, а продавцы получают более низкую. Полномочия в налогообложении оказываются, таким образом, полномочиями в воздействии на распределение ресурсов в экономике или в изменении того, что производится. Облагая налогом сигареты, правительство может сократить количество выкуриваемых людьми сигарет и тем самым укрепить их здоровье. Облагая налогом полученный в результате работы доход, государство воздействует на количество времени, в течение которого люди хотят работать. Поскольку косвенное влияние государства на распределение ресурсов (через воздействие на относительные цены) имеет такой же эффект, как и прямое, налоги многое проясняют в функционировании рыночной системы и оказывают глубокое воздействие на способ распределения обществом ограниченных ресурсов. 2. Российский рынок жилья: тенденция развития Рынок жилья - это совокупность экономических отношений, которые складываются в сфере обмена по поводу реализации и купли жилья. Нет другого товара (разве что хлеб), который бы до такой степени определял жизнь каждой семьи. Эту сторону дела искусно использовали коммунисты, вообще “изгнав” жильё из товарного мира. Другие две причины - техническая сложность рынка жилья и тесная связь его с рынком земли. Жильё нельзя производить и продавать как пакеты с молоком: здесь мы имеем дело, по существу, уже с рынком капитала, частью инфраструктуры. Экономическая наука оказалась бессильной ответить на этот вызов, не смогла раскрыть природу жилья - как блага одновременно и экономического и социального, то есть подчиненного двум разным видам законов. Правда, начиная с середины 70-х годов в СССР предпринимались робкие попытки сформулировать понятие социального гарантированного минимума жилищной обеспеченности (С. Шаталин и др. ). Однако в ходе рыночных преобразований они были отброшены, как и другие важные догадки советских экономистов. Жильё, по существу, “выпало” из первых программ перехода к рынку в России (“400 дней”, “500 дней”). Не был задействован огромный макроэкономический потенциал жилищного сектора, Более того, из-за необоснованного замораживания квартплаты, именно жильё стало мощным фактором дальнейшей дестабилизации. Достаточно сказать, что затраты на его содержание и ремонт (в госжилфонде) оплачивался нанимателями (по состоянию на ноябрь 1995г. ) лишь на 15%, а коммунальные услуги на 20%. [1 Газета “Экономика и жизнь”, №10 за 1995 г. ] Столкнувшись с политической и технической невозможностью “обвального” перехода к жилищному рынку, реформаторы решили пойти по пути психологической “перековки” масс путём приватизации существующего квартирного фонда. Но и здесь нет особой ясности по сей день. Люди не могут чётко уяснить себе, а что собственно, даёт им эта приватизация. И тем не менее летом 1993г. эксперты в области жилищного строительства согласились с тем, что в сферах строительства, финансирования и распределения жилья наметился определенный сдвиг в сторону рыночных преобразований. Процесс становления рынка жилья в России в настоящее время зависит от множества факторов, в том числе налоговой политики, распределения доходов и жилищных условий, уровня квартирной платы в муниципальном жилищном фонде, темпов инфляции, динамики изменений в структуре рабочих мест и т. д. Нынешнее состояние рынка жилья характеризуется наличием двух составляющих: а) собственно процесса приватизации жилья как своеобразного первичного рынка, на котором единственный продавец - государство представлен своими властными структурами; б) вторичного рынка, на котором действуют множество и продавцов и покупателей; здесь продавцами выступают физические и юридические лица, предлагающие на продажу те или иные совокупности прав на жильё. В настоящее время новые основы федеральной жилищной политики представляют “обеспечение права каждому гражданину свободно .... в соответствии с потребностями и возможностями семьи приобретать в собственность или получать в пользование благоустроенное жилище” подчеркивает намерение государства действовать уже не непосредственно, а через правовой механизм: органы власти (и местного самоуправления) будут теперь гарантировать гражданам не само жильё, а лишь право его приобретения (займа, аренды или покупки). Поэтому на первое место в списке мероприятий, обеспечивающих проведение реформы, поставлено преобразование системы законодательных и правовых норм в целях формирования рынка жилья. К настоящему времени основой для вторичного рынка жилья служит частная собственность на жильё. Она введена Законом “О собственности в РФ” для кооперативных квартир с выплаченным паем и Законом “О приватизации жилищного фонда в РФ” для приватизированных квартир муниципального и ведомственного фондов. В 1992г. после введения бесплатной передачи жилья в собственность граждан приватизация стала массовой. Частная собственность физических и юридических лиц на целые здания независимо от их функционального назначения допускается Законом “О собственности в РФ”. Инфраструктура рынка жилья развивается стремительно, но неравномерно, как и сам рынок. Быстрее всего растёт число фирм, легально посредничающих в операциях с жильём (брокерских). Появляются юристы, специализирующиеся на операциях с жильём. В России уже существует несколько банков, в названии которых фигурирует слово “ипотечный”, хотя самой системы долгосрочного ипотечного кредитования пока нет. Принципиальным отличием нынешней российской инфраструктуры рынка жилья от имеющейся в развитой рыночной системе является отсутствие должной специализации. Некоторые посредничающие (брокерские) фирмы по мере роста капитала включаются в инвестиционную деятельность: выступают в роли застройщиков или покупают и перепродают жильё, делают инвестиции в коммерческую недвижимость. Вслед за рождением инфраструктуры рынка жилья начинается процесс институализации профессиональной деятельности. Создана Российская гильдия риэлторов, вступить в которую могут фирмы, работающие с жильём. На следующей волне самоорганизации рынка жилья будут возникать, видимо, более демократичные образования, ориентированные на персональное членство и, возможно, на активное внедрение западных профессиональных и этических стандартов. В качестве примера такой организации можно назвать недавно зарегистрированное общество оценщиков. Рынок жилья на базе существующего жилищного фонда раньше других стал располагать законодательной базой для своего развития и является наиболее массовым. Тем не менее, считать его полностью легальным нельзя. Дело в том, что подавляющее число продаж квартир, во всяком случае, в Москве и С-Петербурге (не менее 80%) производится за валюту, что является незаконным для российских граждан и юридических лиц. Основа рублевой продажи квартир была окончательно подорвана весной 1993г. , когда полученный от таких сделок доход стал облагаться подоходным налогом, что при нынешних ценах на жильё и ставках подоходного налога приводит к изъятию около половины дохода. Арендный рынок квартир тоже в значительной степени является валютным, то есть незаконным по форме оплаты, особенно в крупных городах. Так, в Москве и С-Петербурге на валютную аренду приходится, по оценкам экспертов РАН от 60 до 70% [2 (см. Вопросы экономики №9 за 1995г. )] Второе обстоятельство связано с тем, что нотариальная пошлина на удостоверение сделки купли-продажи равна 10% от стоимости сделки, что приводит к массовому уклонению от декларации реальных цен и замене их остаточной балансовой стоимостью квартир. Подобный, почти нелегальный рынок жилья не устраивает прежде всего брокеров, так как сужает сферу законного бизнеса и не позволяет обеспечивать необходимую защищенность клиентов. Квартиры, предлагаемые на вторичном рынке, принадлежат в основном двум типам продавцов: а) уезжающим в эмиграцию; б) пытающимся улучшить свои жилищные условия (купив затем лучшую квартиру) или материальное положение (купив худшую квартиру). Третий источник продаж - расселяемые коммунальные квартиры в центрах городов. Оценить объем рынка квартир в настоящее время можно лишь весьма приблизительно. Что касается возможных тенденций развития рынка жилья, то различные специалисты предсказывают как рост объема Последняя точка зрения обосновывается на следующем соображении: представлении о квартире как о значительной материальной ценности становится элементом массового сознания, поэтому те, кто склонен использовать жильё для улучшения своего финансового положения, начинают делать сознательный выбор в пользу сдачи квартир в аренду. Выше обобщенный материал и перечисленные факты убеждают в том, что в сфере обмена, купли и продажи жилья в России начинают утверждаться определенные черты такого рынка. [3 (См. Смена, 1993, 10 апреля. Интервью с Ю. Ф. Ельковым). ] 2. 2. Потребность и спрос на жильё в крупных российских городах В декабре 1993. - феврале 1994г. г. было проведено социологическое обследование домохозяйств “Горожане о своих домах и квартирах”. Сотрудниками Института народнохозяйственного прогнозирования РАН был проведен сравнительный анализ результатов жилищных обследований в трех из выбранных городов: Москве, Нижнем Новгороде и Барнауле. [4 (А. Гузанова - Потребности и спрос на жильё в крупных российских городах. // Вопросы экономики. 1994, №10, с. 34-48. )] Эти города существенно различаются по размерам и системе расселения, уровню цен на жильё и доходов населения. Но именно это и позволяет показать те общие тенденции и особенности, которые характеризуют сегодня развитие жилищного сектора. Основная цель обследований состояла в том, чтобы получить информацию о реальной жилищной ситуации и более точно оценить размер и структуру спроса на жильё, предъявляемого жителями городов. На первый взгляд для строительства коммерческого жилья определяющее значение имеет текущий платежеспособный спрос населения. Однако хотелось бы поставить эту проблему шире. Дело в том, что нынешний рынок жилья в России находится на начальной стадии своего формирования. Он охватывает далеко не всех, кто испытывает потребность в улучшении своих жилищных условий. Вместе с тем, система жилищного кредитования, которая сегодня практически отсутствует, и другие способы, позволяющие привлекать для строительства жилья средства населения, значительно расширили бы круг семей, готовых финансировать свое жильё. В этом случае платежеспособный спрос в конечном счете определялся бы всеми семьями, нуждающимися в улучшении жилья. Таким образом, с точки зрения прогнозирования рынка жилья большой интерес представляют не только уровень нынешней платежеспособности, но и потребности семей в жилье. Существенным фактором, во многом определяющим потребности и спрос на жильё, является обеспеченность жильём. Для оценки обеспеченности жильём будем использовать показатель общей площади на одного члена семьи, который составил в Москве 19 кв. м, в Барнауле - 17 кв. м, в Нижнем Новгороде - 15 кв. м. Проведенные исследования показывают, что размер занимаемого жилья для большинства семей мало связан с их доходами. Вместе с тем он зависит от качества жилья, особенно в Москве. Данная тенденция является следствием действия на протяжении многих лет системы представления жилья на бесплатной и статусной основе. Нарождающийся рынок жилья, по-видимому, пока не внес в них существенных изменений. Для получения общих оценок спроса на жильё семьи были сгруппированы по следующим категориям: семьи, высказавшие потребность в улучшении жилищных условий. По данным опросов, процент семей, не удовлетворенных своими жилищными условиями, в Москве составляет 36, 6%, в Барнауле - 47, 1%, в Нижнем Новгороде - 50, 2%. По мнению специалистов, такие оценки потребностей, являются минимальными из-за отсутствия возможностей их улучшить; семьи, имеющие реальные планы улучшить жилищные условия в ближайшем будущем. Сюда были включены как семьи, рассчитывающие на бесплатное получение жилья (в порядке очереди, по сносу или выселению, наследству), так и семьи, предпочитающие использовать собственные средства, чтобы купить, построить, обменять с доплатой или снять жильё. В Москве такие семьи составляют 19, 1%, в Барнауле -21, 9%, в Нижнем Новгороде - 18, 3%; семьи, предъявляющие потенциальный платежеспособный спрос на жильё. Это часть предыдущей группы, которая имеет реальные планы улучшить свои жилищные условия на платной основе. Таких семей в Москве 9, 8%, в Барнауле - 14, 5%, в Нижнем Новгороде - 8, 6%. Степень расхождения потребностей и реальных возможностей семей свидетельствуют об остроте жилищной ситуации в городах. Так, в Москве доля семей, недовольных своим жильём и при этом не имеющих сегодня надежд его улучшить, составляет 17, 5%, в Барнауле - 25%, в Нижнем Новгороде число таких семей доходит до 1/3. Планируемые способы улучшения жилищных условий представлены в таблице 1, Таблица 1. [5 (А. Гузанова, Потребность и спрос на жильё в крупных российских городах. // Вопросы экономики, 1994, 0 10, с. 46. )] Планируемые способы улучшения жилищных условий (в %). Как видно из данных Таблицы 1 в Барнауле заметно преобладают рыночные настроения. Так, семей, рассчитывающих на собственные денежные средства и силы, в 2 раза больше, чем тех, кто надеется получить жильё бесплатно. В Москве и Нижнем Новгороде и тех, и других примерно поровну (в Москве наблюдается небольшой перевес “рыночников”, а в Нижнем Новгороде, наоборот, - тех, кто “по-старинке” полагается на государство). Полученные данные говорят о том, что семьи во все большей степени переходят к рыночным способам решения жилищной проблемы. Действительно, если еще недавно большинство нуждающихся семей рассчитывали в основном на бесплатное получение жилья, то сегодня, по крайней мере половина из них активно включились в поиски альтернативных путей улучшения своих жилищных условий с привлечением собственных средств. Исследование потребности и спроса на различные типы жилья дало следующие результаты. Структура планируемых типов жилья не отвечает потребностям семей, в которых гораздо большее место занимают коттеджи и кирпичные дома. Особенно заметно это в Барнауле, в меньшей степени - в Нижнем Новгороде и еще в меньшей степени - в Москве. И дело здесь не только в нехватке денежных средств. Основная причина - преимущественное (начиная с 60-х годов) строительство панельных домов при явном недостатке жилья более высоких потребительских стандартов. Не намного лучше ситуация и с новыми (многоэтажными) кирпичными домами. В результате семьи, по существу, вынуждены довольствоваться квартирами в панельных домах. В то же время опрос показал, что для богатых семей деньги не являются серьезным ограничением: барнаульцы хотели бы жить в коттеджах и иметь жилья столько, сколько необходимо. То же можно сказать и о состоятельных москвичах, но применительно к престижным квартирам. И еще один довольно простой, но получивший подтверждение вывод: чем больше город, тем сильнее утвердились в сознании горожан жилищные стереотипы стандартного многоквартирного жилья. В Нижнем Новгороде, например, при одинаковой с Барнаулом доле индивидуального фонда сторонников современных многоэтажных домов куда больше. В российских городах с населением, не превышающем 1 млн. человек (а это большинство областных центров), сохранилось большое число индивидуальных домов и степень урбанизации еще не слишком высока. Поэтому в таких городах должна быть более заметной ориентация населения на семейные дома. Пример Барнаула - наглядное тому подтверждение. Можно сделать вывод, что в средних и малых городах политика массового строительства индивидуального жилья с привлечением средств населения окажется весьма успешной. Во всех трех городах практически совпадают представления семей о размерах необходимого им жилья (по метражу и числу комнат). Средний размер семьи составил в Москве и Барнауле 3 человека, в Нижнем Новгороде - 3, 4. На каждую семью в среднем приходится 2 комнаты, семьи хотели бы 3, 5, а планируют на единицу меньше - 2, 5. Для типовых квартир высказывания семей хорошо согласуются с их составом: на каждого члена семьи по комнате. Требования потенциальных владельцев собственных домов выше: число комнат, по их мнению, должно быть на одну - две больше числа членов семьи. Запросы семей, выбравших квартиру в многоэтажном доме, превосходят фактическую обеспеченность жильем в 1, 5 раза. Семьи, выбравшие коттеджи, хотели бы увеличить свою жилплощадь примерно в 3 раза. Планируемые размеры жилья занимают промежуточное положение между фактическими и необходимыми. При этом, чем лучше по качеству планируемое жильё (коттедж, квартира в кирпичном доме), тем ближе его размеры к потребителям семей. И наоборот, размер ожидаемых квартир в стандартных панельных домах - новостройках намного меньше, чем необходимо семьям. Сопоставление предпочтений и фактического жилого фонда показывает, что имеется заметный избыток однокомнатных и особенно двухкомнатных квартир и соответственно недостаток просторного жилья. Трехкомнатных квартир примерно столько, сколь необходимо. Если заявленные семьями потребности во всех городах примерно одинаковы, то в планируемом жилье наблюдаются различия. Ближе всего к потребностям структура планируемого жилья в Барнауле, а более всего она расходится с запросами населения в Нижнем Новгороде. Потребности москвичей в больших квартирах также довольно далеки от удовлетворения, что связано как с дороговизной, так и с недостаточным предложением такого жилья. Результаты опроса показывают, что многие опрошенные семьи смогли указать возможные источники финансирования будущего жилья (Таблица 2): 12, 3% москвичей, 19, 3% нижегородцев и 27, 5% барнаульцев. Таблица 2. [6 А. Гузанова. Потребность и спрос на жильё в крупных российских городах. // Вопросы экономики, 1994, №10, с. 46. ] Основные финансовые источники, за счет которых можно улучшить жилищные условия (в %). Таким образом, многие москвичи и барнаульцы выражают готовность использовать разнообразные источники финансирования покупки жилья. Соответствующие данные по Нижнему Новгороду говорят о невысокой платежеспособности его жителей. Среди называвшихся источников финансирования приобретения жилья преобладает расчёт на помощь предприятий и жилищные кредиты. Результаты опросов позволили признать наиболее благоприятной ситуацию на рынке жилья в Барнауле. Это обусловлено сравнительно невысокими ценами на жильё; относительным материальным достатком барнаульцев; низкой обеспеченностью жильём семей с высокими и средними доходами (то есть наиболее платежеспособных); низким уровнем благоустройства частного жилья, что порождает спрос на коммунальные удобства, готовности вложить средства в покупку или строительство жилья; ориентацией на рыночные способы решения жилищной проблемы; стремлением многих семей иметь собственные дома, а не квартиры, компактной планировкой города, сравнительной близостью многих жилых массивов к его центру. Перспективы развития рынка жилья в Нижнем Новгороде представляются достаточно проблематичными. Это связано прежде всего с низкими доходами населения и явно не соответствующими им весьма высокими ценами на жильё. К негативным моментам следует отнести также удаленность жилых массивов от центра города, нерешенность транспортной проблемы, плохое состояние жилого фонда, значительную часть которого составляет старое ветхое жильё. Все это ведет к низкой платежеспособности семей, их ориентации на нерыночные пути решения жилищной проблемы. Ситуация в Москве весьма благоприятна для строительства коммерческого жилья - ведь в столице самые высокие в России цены на жильё. Однако именно поэтому спрос на него со стороны основной массы горожан весьма ограничен, гораздо чаще его предъявляют покупатели не москвичи. В то же время и среди москвичей есть наибольшая группа очень богатых людей, претендующих на жильё самого высокого качества. 2. 3. Жилищное строительство как государственный приоритет Для планового ведения экономики принципиально важным является понятие приоритета. Более того, можно утверждать; если выбор приоритетов играет большую роль в управлении экономикой, то именно их удельный вес определяет масштабы планового начала в последнем. Однако нельзя считать, что приоритетность, а значит, и плановость присущи только социалистической экономике. Велико их значение в Японии. Приоритеты развития иногда декларируются даже в таких либеральных странах, как США ("Новый курс" Ф. Д. Рузвельта, послевоенная конверсия). Введение приоритетности в периоды реформ иногда воспринимаются как отступление от них, особенно в тех случаях, когда целью является переход от плановой экономики к рыночной или, точнее, от централизованно управляемой модели к либеральной экономике свободного предпринимательства (в экономиках изначально либеральных определение и соблюдение приоритетов вызывает значительно меньшие протесты и воспринимается как необходимость, обусловленная особыми обстоятельствами). Выбор верного приоритета - чрезвычайно сложная задача. Прежде всего это объясняется тем, что экономический выбор производится вне экономики. Любая плановость плоха, потому что она не может дать оптимального решения. Поскольку экономическая наука не является и никогда не будет точной наукой, понятие оптимальности обставляется очень многими "если", каждое из которых связано с прогнозом поведения субъектов хозяйствования, профсоюзов и населения. Поэтому в данном случае оптимальность означает скорее более или менее обоснованный прогноз, поддержанный авторитетом той или иной экономической школы. На окончательный выбор приоритетов огромное, если не решающее влияние оказывает столкновение интересов кругов, которые борются за получение государственной поддержки, обязательно сопутствующей осуществлению приоритетной политики. Так, например, выбор МВФ, МБРР и другими международными организациями в качестве основного приоритета развития российской экономики топливно-энергетического комплекса безусловно объясняется большими объемами задолженности России и тем, что нефть остается ее главным экспортным потенциалом. Наличие лоббирующих групп внутри и вне страны должно очень четко осознаваться и учитываться при решении столь сложной задачи. В стабилизированной экономике, имеющей устойчивые тенденции роста, государственные шаги по приоритетному развитию отдельно взятых секторов или даже производств довольно обоснованно подвергаются резкой критике в экономической литературе. Однако в условиях нестабильного развития требуются неклассические способы решения возникших проблем. Представляется, что в период проведения глубоких реформ, всегда сопровождающийся кризисными явлениями, необходимо осуществлять приоритетную экономическую политику. В этом случае избранный в качестве приоритетного комплекс будет играть роль экономического "локомотива", который потянет за собой много "вагонов", то есть других отраслей. Крайне опасно в переходном состоянии выбирать несколько приоритетов, поскольку, во-первых, льготный режим охватит тогда слишком много неэффективных производств и, во-вторых, в условиях относительной бедности экономики из-за невозможности концентрации значительных ресурсов теряется динамика экономического развития (скорость “локомотива”). Исходя из изложенных выше соображений можно сказать, что Россия нуждается в выборе, который бы обеспечил вывод страны из кризиса. Думается, выход страны из кризиса произойдет только путем решения вполне понятных практических проблем, осознанных всеми, затрагивающих жизненные интересы большинства жителей страны. Нам нужно побудить как можно больше людей к простым, абсолютно понятным и совершенно конкретным делам. Так что же найдет отклик и готовность к совместной работе у каждого россиянина? Все что связано со строительством усадьбы, коттеджа, квартиры. Одним словом дома. Ибо крыша над головой - это самое главное в жизни каждого человека. Дом - это не просто объект собственности, “недвижимость”. Дом - это символ нормального человеческого бытия, и представление о собственном домашнем очаге затрагивает глубинные основы личности человека. Поэтому сегодня для России именно жилищное строительство должно стать государственным приоритетом. Каждый шаг по приоритетному направлению должен приводить хотя бы к микроскопическому, но реальному и признанному населением повышению уровня жизни. Часто приходится сталкиваться с утверждением, что с этой точки зрения важнейшим является приоритет сельского хозяйства. Особое внимание к земельной реформе и повышению товарности сельскохозяйственного производства не обязательно должно выражаться в льготном режиме кредитования или прямом инвестировании. Долгие годы такой государственной поддержки по отношению к сельскому хозяйству показали ее несостоятельность. Напротив, жилищное строительство эффективно реализует поставленную цель немедленного повышения уровня жизни населения. Нельзя забывать и о том, что улучшение жилищной обеспеченности расширит число сторонников реформ. Реформы не будут способствовать развитию экономики, если не создадут стимулы для повышения нормы сбережений населения. Отсутствие достаточного внутреннего накопления в стране никогда не компенсировалось и не может компенсироваться иностранными инвестициями. Почти полное исчезновение внутреннего накопления в России в 1992г. тревожнейшее явление в ходе проведения реформ. Повышение величины внутренних частных накоплений - стимул развития и реконструкции производства и хозяйства страны в целом. Поэтому необходимо изыскать искусственные способы стимулирования внутреннего накопления. Основной его источник - сбережения населения, а они могут возникать только для того, чтобы обеспечить старость, купить жильё, производить выплаты в медицинские фонды и др. Самым привлекательным для населения являются сбережения для улучшения жилищных условий. Таким образом, льготный режим для сбережений на покупку жилья при его правильном установлении может не только не быть дополнительным источником инфляции, но даже наоборот, послужить антиинфляционной мерой. В случае успешного проведения структурной перестройки экономики России многие предприятия должны быть закрыты или подвергнуты реорганизации с сокращением численности занятых. В то же время, поскольку процесс открытия новых эффективных производств всегда отстает от предложения рабочей силы, что связано с нехваткой инвестиций, то необходимость обеспечения занятости скоро станет острейшей. Жилищное строительство ценно для нас в настоящее время и своей высокой трудоемкостью, так как сможет поглотить большое количество безработных. В этой связи следует уделить большое внимание развитию строительства как отрасли, которая требует значительного количества работников невысокой квалификации. Широкое строительство дорог при всей привлекательности такого решения не было бы самым эффективным способом обеспечения занятости в России из-за их чрезвычайно высокой стоимости, удаленности от мест проживания, криминогенной опасности и невозможности полноценного финансирования в условиях дефицита бюджета. Строительство жилья менее обременительно для бюджета, более престижно, потребность в нем велика практически во всех регионах страны. В России нет достоверных исследований о мультипликационном эффекте средств. Вложенных в жилищное строительство. Однако проведенные в других странах расчеты свидетельствуют о том, что этот эффект значителен. Увеличение жилищного строительства влечет за собой рост отраслей строительной индустрии - деревообработки, стеклопромышленности, производства металлоконструкций и многих других. Нельзя также забывать, что жильё само по себе является структурообразующим благом, так как новое жильё требует обновления мебели, электробытовой техники да и почти всех товаров длительного пользования. По мнению многих экономистов, жилищное строительство является стимулом развития самого широкого спектра отраслей экономики в сравнении с другими приоритетами. Недаром увеличение заказов на строительство жилья - главный показатель выхода экономики из кризиса, а их уменьшение - первый признак депрессии. Важно понять: наша экономика не сможет подняться, если начнёт с какой-либо высокотехнологичной отрасли как ключевой, играющей роль общенационального “ локомотива ”. К примеру, самолет или теплоход - продукты экономики всей страны, а в Западной Европе - нескольких стран. У авиационного завода тысячи основных поставщиков, которых невозможно заменить. А ведь каждый из них имеет ещё множество своих поставщиков. Поэтому чтобы организовать производство современного самолета, совершенно недостаточно вложить деньги в строительство одного, самого современного предприятия - нужно сначала поднять всю экономику страны. Поэтому возрождение экономики России, самой России должно начинаться с жилищного строительства – с отрасли, имеющей сравнительно небольшое количество жизненно важных для неё межотраслевых связей. Выбор жилищного строительства в качестве государственного приоритета на время проведения реформы сам по себе ещё недостаточен. Важнейшую роль должны сыграть механизмы, которые будут использоваться для реализации этого выбора. Режим приоритетности необходимо построить таким образом, чтобы он способствовал проведению реформы, а не тормозил её. Каковы же источники финансирования жилищного строительства? Наиболее привычным для населения является его финансирование посредством государственных централизованных капитальных вложений (ЦКВ). Такой способ обладает рядом широко известных недостатков. Его можно рассматривать только как средство адресной социальной защиты малообеспеченных слоев населения. В тоже время ЦКВ могут служить средством сохранения строительных организаций и налаживания самого процесса жилищного строительства, пока в полной мере не оказались задействованы другие источники финансирования. В любом случае объем ЦКВ должен быть предельно ограничен, поскольку, во-первых, такие инвестиции усиливают инфляцию, во-вторых затрудняют преобразование форм собственности и, в-третьих, поощряют государственный патериализм. В ближайшее время серьезным источником финансирования могут стать средства государственных предприятий и частных фирм, если построенное жильё будет продаваться работникам этих предприятий или идти в свободную продажу, Необходимо разработать ряд мер, которые могли бы облегчить запуск и развитие этого процесса. Например, льготное налогообложение части прибыли, идущей на инвестирование в жилищное строительство, стимулирование процедуры приобретения в городах участков под жилищную застройку. Однако основным источником финансирования жилищного строительства должны быть банковские кредиты населению. Поэтому в 1994г. Президент Российской Федерации издал указ “О Жилищных кредитах” в соответствии с которым юридические лица и граждане России получают заемные средства для строительства (реконструкции) и приобретения жилья, а также обустройство земельных участков для жилищного строительства на коммерческой основе. При кредитовании строительства (реконструкции) или приобретения жилья банком могут предоставляться три вида жилищных кредитов: а) краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство, (земельный кредит); б) краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый для финансирования строительных работ (строительный кредит) в) долгосрочный кредит, представляемый для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья). Жилищное кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности, платности, возвратности. Подтверждением целевого использования кредита является предоставление заемщиков документов об использовании полученной ссуды на строительство или приобретения жилья либо на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство. Обеспечением кредита является залог заемщиком недвижимого имущества (включая сооружаемое или приобретаемое за счет кредита), имущественных прав на недвижимое имущество, другого имущества. Подтверждением возвратности является предоставление заемщиком документов о его платежеспособности. Предметом залога могут быть: а) земельный участок под строительство, являющийся собственностью заемщика, или другие имущественные права на этот участок; б)готовое жильё или незавершенное строительство; Создание рынка жилья не может с самого начала ориентироваться на все слои населения. Сейчас приобретение жилья возможно только для самых высокодоходных групп населения. Продуманный режим кредитования способен включить в процесс приобретения жилья следующую по доходам группу населения. В принципе это уже не предприниматели, а верхние слои среднего класса. К сожалению, в период реформ данная наиболее экономически значимая группа населения понесла большой материальный урок. В то же время именно она может считаться основной базой реформ. Стимулирование экономической активности указанных слоев населения - чрезвычайно важная задача, решение которой во многом определяет выход экономики из кризиса. Включение данной группы населения в процесс приобретения жилья может рассматриваться как отдельный аргумент в пользу льготного кредитования жилищного строительства. Задачи приоритетного развития жилищного строительства не могут решаться в отрыве от проблем перераспределения и эксплуатации существующего жилищного фонда. За исключением небольшой части муниципального жилья для социально незащищенных слоев населения весь остальной жилищный фонд должен быть частным и принадлежать либо жильцам, либо домовладельцам. При этом следует использовать систему социальных дотаций для малообеспеченных групп населения. Однако необходимо продумать последовательность конкретных этапов решения данной задачи, согласовать их между собой. Так, низкая квартирная плата, а отсутствие детально разработанного законодательства затрудняет переход к эффективным способам эксплуатации многоквартирных домов. Приемлемым механизмом перехода к рыночной системе аренды жилья может стать следующий, Заранее на определенный период (например, год) устанавливается та доля семейных доходов, которая признается государством общественно нормальной для затрат на аренду жилья (например, 1% от совокупного семейного дохода). Фиксируются также расходы на содержание жилья (возможно, с учетом интересов домовладельца). Недостающая разница выплачивается семье в виде прямых дотаций или своего рода ваучеров, которые учитываются банком по предъявлении их домовладельцем или его агентом. По истечении установленного периода доля затрат на аренду жилья пересматривается (до 2-5%), таким образом, повышение платы за аренду происходит постепенно, не вызывая негативных социальных последствий. Как ни парадоксально, отсутствие дотаций на аренду жилья отрицательно влияет на бюджет городского хозяйства, поскольку заставляет его нести практически все расходы по эксплуатации жилья. Не подлежит сомнению, что описанная смешанная система финансирования повысит эффективность использования средств ( в том числе бюджетных), если будет проведена реорганизация соответствующих эксплуатационных контор. В противном случае затягивание реформы в области аренды жилья может привести к форсированному износу существующего жилищного фонда и деградации городов. Таким образом, целесообразно на ближайший период реформ выделить жилищное строительство в качестве приоритетного направления развития экономики. Для этого потребуется, исходя из общеэкономических задач и конкретной ситуации в России и ее регионах, разработать пакет документов, позволяющих обеспечить реализацию намеченного приоритета. Заключение В этой части были изложены основы модели спроса и предложения, описаны некоторые конкретные приложения этой модели. Таких приложений очень много как в макро-, так и в микроэкономике. В макроэкономике модель “спрос—предложение” может быть использована для изучения финансовых рынков, рынков рабочей силы, проблемы определения уровня инфляции и реального выпуска продукции в экономике в целом. В микроэкономике эта модель может быть приложена к рынкам товаров, рынкам производительных ресурсов, политическим проблемам регулирования сельского хозяйства, охраны окружающей среды. При детальном рассмотрении конкретных применений модели становится ясно, что одни рынки она описывает более точно, чем другие. Более всего она подходит для рынков, на которых много производителей и много потребителей; товары, продаваемые производителями, довольно сходны между собой, и все продавцы и покупатели имеют хорошую информацию о рыночных условиях. Рынки сельскохозяйственных продуктов, таких, как пшеница и кукуруза, а также финансовые рынки, такие как нью-йоркская фондовая биржа, вполне удовлетворяют изложенным условиям. Однако даже на рынках, не имеющих этих свойств, модель “спрос—предложение” может достаточно эффективно применяться для анализа происходящих процессов. Так, например, на рынке арендного жилья, в реальности, не все арендные единицы одинаковы, хотя здесь и может применяться такой стандарт соизмерения, как полезная площадь. Тем не менее большинство экономистов склонно согласиться с тем, что в данном случае модель “спрос— предложение” может послужить основой для обобщающих выводов о результатах контроля за рентой. Как когда-то отметил великий экономист Альфред Маршалл, почти все основные проблемы экономической теории в сущности сводятся к проблеме взаимоотношений спроса и предложения. Таким образом, модель “спрос—предложение” в некоторых случаях выполняет точную аналитическую функцию, но она может также выполнять и более широкие, описательные функции. Эта приспособляемость делает изложенную модель одним из наиболее полезных инструментов в арсенале экономиста. Также были рассмотрены рыночные структуры и виды рынков, что дает представление о многообразии рыночных отношений. Переход России к рыночной экономике вызывает объективную необходимость в проведении глубокой жилищной реформы, что проявляется в первую очередь в необходимости формирования рынка жилья. Аналитики признают факт быстрого развития рынка жилья в России и начало его вхождения в цивилизованное русло. Однако ситуация в исследованных городах развивается неоднозначно. Наиболее благоприятная ситуация сложилась на рынке жилья Барнаула, что обуславливается; относительно невысокими ценами на жильё, относительным материальным достатком барнаульцев; ориентацией барнаульцев на рыночные способы решения жилищной проблемы; высокой потребностью жителей Барнаула в жилье и другими факторами. Обратная ситуация сложилась в Нижнем Новгороде, где отмечаются высокие цены на жильё и низкие доходы населения. Кроме того, большинство жителей Нижнего Новгорода надеются на нерыночные пути решения жилищной проблемы. Эти и другие причины обуславливают проблематичность скорого развития рынка жилья в Нижнем Новгороде. Ситуация в Москве с развитием рынка жилья весьма благоприятна. Но характерной чертой рынка жилья в Москве является то, что большую часть платежеспособного спроса предъявляют не москвичи. В целом, говоря о потребности и спросе на жильё в крупных российских городах, можно констатировать существование огромного разрыва между потребностью в жилье и денежным спросом на него. Данный разрыв так велик, что до 80% опрошенных вообще не видят возможности улучшить свои жилищные условия. Но даже среди тех, кто намерен этого добиться, более 80% (среди бедных - свыше 90%, но и среди богатых - добрая половина) так и не смогли указать источник финансирования. Поэтому важнейшая задача жилищной политики сегодня - формирование эффективного спроса на жильё с помощью “щадящих” моделей жилищного кредита и поэтапного приспособления к исторически сложившимся у нас формам социальных гарантий. Говоря о характерных чертах российского рынка жилья необходимо отметить, что наиболее развитым и успешно функционирующим его сегментом является вторичный рынок и в первую очередь рынок квартир. В разных секторах рынка жилья действует свой доминирующий фактор, определяющий абсолютные величины стоимости объектов сделок и текущую рассогласованность между спросом и предложением по этому показателю. Такими факторами являются: для квартир - ограничение спроса по покупательной способности (повышенный спрос на дешевые квартиры резко выделяет его из остальных групп спроса, тем самым дифференцируя рынок на разные группы потребителей); для индивидуальных домов с участками - ограниченность типологии предлагаемых на продажу домов. Развитие рынка жилья в России невозможно без развития жилищного строительства. Существует большое количество веских аргументов в пользу выбора жилищного строительства в качестве государственного приоритета. Поэтому на ближайший период реформ целесообразно выделить жилищное строительство в качестве ключевого направления развития экономики и признать решение жилищной проблемы общенациональной задачей номер один. Список использованной литературы: Макконнелл К. , Брю С. Экономикс : принципы, проблемы и политика. Москва. В2 –х томах. Москва. Издательство Республика. 2 том. 1992г. Долан Эдвин Дж. , Линдсей Дэйвид Е. Рынок. Микроэкономическая модель. Санкт – Петербург. Издательство Автокомп. 1992 г. В. Ф. Максимова. Рыночная экономика. Учебник в трех томах. Том 1. Теория рыночной экономики. Микроэкономика. Москва . Издательство “Соминтекс”. 1992г. Эдвин Дж. Долан. , Дейвид Е. Линдсей. Микроэкономика. Издательство АО “Санкт –Петербург оркестр”. Санкт – Петербург 1994г. Экономиика и бизнес / Под редакцией В. Д. Камаева . Москва . Издательство МВТУ им. Баумана. 1993г. Самуэльсон П. Экономика . Москва . В 2томах, том 2. Издательство Алгон. 1992г. Пиндайк Р. , Рубинфельд Д. Микроэкономика. Москва . Издательство Экономика. Дело. 1992г. Хайне П. Экономический образ мышления. Москва. Издательство “Новости” 1991г. Дж. Робинсон. Экономическая теория несовершенной конкуренции. Москва . 1986г. Э. Чемберлен. Теория монополистической конкуренции. Москва. 1959г. Маршалл А. Принципы политической экономии. Москва. Издательство “Прогресс”. 1983г. К. Маркс Капитал Том 1 / Маркс К. , Энгельс Ф. Сочинения . Том 23. Питер Ф. Друкер. Рынок, как войти в лидеры. Москва. , 1992г. Халфина Р. О. Современный рынок. Правила игры. Москва: Ассоциация “Гуманитарное знание”, 1993г. Рыночная экономика. Учебник в 2-х томах. , том 2, часть 2. Основы бизнеса. Москва. Издательство “Соминтекс”, 1992г. Закон РСФСР “ О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках” март 1991г. Государственный реестр Российской Федерации объединений и предприятий – монополистов. Разработан Государственным комитетом Российской Федерации по антимонопольной политике и поддержке новых экономических структур 29 декабря 1991г. Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994г. , №1180 “О жилищных кредитах”. //Экономика и жизнь - 1994 - №25 -с. 3. Положение о жилищных кредитах. Утверждено Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994г. №1180. II Экономика и жизнь - 1994 -№25 - с. 3. А. Высоковский. Тенденции функционирования рынка жилья и земли в российских городах. //Вопросы экономики -1994-№10-с. 101-111. А. Гузанова. Потребности и спрос на жильё в крупных российских городах. I/ Вопросы экономики. -1994 -№10-с. 34-48. В. Неверов. Решение жилищной проблемы должно стать национальной задачей номер один. //Экономика и жизнь. -1994 -№33 -с. 2. Е. Сабуров. Жилищное строительство как государственный приоритет. // Вопросы экономики. -1993 -№7 -с. 31-35. Е. Ясин Жилищная проблема - узловой пункт экономических реформ. // Вопросы экономики. -1993 -№7 -с. 4-7. М. Березин, А. Мальгин. Потенциал вторичного жилищного рынка в российских городах. //Вопросы экономики - 1994 -№10 с. 68-79. О. Качанова, А. Катханова. Развитие рыночного жилищного строительства: опыт Санкт-Петербурга и других городов. //Вопросы экономики -1994 -№10 -с. 131-144. О. Качанова, А. Мальгин. Что происходит на жилищном рынке Санкт- Петербурга. // Вопросы экономики. -1994-№10 -с. 120-130. Газета “Экономика и жизнь” №10 1995 г. Журнал “Смена 1993 г. , 10 апреля. ” Интервью с Ю. Ф. Ельковым Кривая спроса, с которой сталкивается несовершенный конкурент Страницы: 1, 2 |
|
